Otázka z bezplatnej právnej poradne:

Dobry deň. Mala som s priateľom kúpený byt. Polovicu mal priateľ polovicu ja. Priateľ zomrel. Má dve deti z prvého manželstva, ktoré zdedili jeho polovicu. Ako to je ked sa nezhodneme na cene bytu. Ja chcem ich podiely odkúpiť. Byt som nechala ohodnotiť znalcom a ponúkam im za podiely viac ako je ohodnotený, ale oni požaduju viac.

Odpoveď:

Dobrý deň,

vo Vašej situácii ide o klasický prípad zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva podľa Občianskeho zákonníka. Základnou zásadou je, že nikto nemôže byť spravodlivo nútený zotrvať v podielovom spoluvlastníctve, ak o to nemá záujem.

Riešenie Vašej situácie má nasledujúce právne kroky a pravidlá:

1. Mimosúdna dohoda má vždy prednosť

Zákon preferuje dohodu spoluvlastníkov (§ 141 Občianskeho zákonníka). Keďže ide o nehnuteľnosť, dohoda o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva musí mať písomnú formu a nadobúda účinnosť vkladom do katastra nehnuteľností. V dohode sa spoluvlastníci môžu dohodnúť na akejkoľvek cene, na ktorej nájdu konsenzus.

2. Čo sa stane, ak sa na cene nedohodnete (Súdne konanie)

Ak druhá strana Vašu ponuku odmietne a dohoda nie je možná, jediným zákonným riešením je podanie žaloby o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva na príslušný súd (§ 142 Občianskeho zákonníka).

Súd pri vyporiadaní postupuje podľa zákonom stanoveného poradia:

1. Reálne rozdelenie veci: Pri byte takéto rozdelenie z povahy veci nie je technicky ani právne možné.
2. Prikázanie bytu do výlučného vlastníctva jedného spoluvlastníka za primeranú náhradu: Súd skúma, kto byt reálne užíva, aké má k nemu väzby a či má finančné prostriedky na vyplatenie ostatných. Keďže v byte pravdepodobne bývate a máte záujem aj prostriedky na vyplatenie ich podielov, súd byt s vysokou pravdepodobnosťou prikáže do Vášho výlučného vlastníctva (1/1) a uloží Vám povinnosť vyplatiť ostatným spoluvlastníkom ich podiely.
3. Predaj a rozdelenie výťažku: K tomuto kroku pristupuje súd len vtedy, ak by o byt nemal záujem žiadny zo spoluvlastníkov alebo by žiadna zo strán nemala prostriedky na úhradu ostatných spoluvlastníkov.

3. Ako súd určí výšku vyplatenia (cenu bytu)

Súd neurčuje sumu na vyplatenie podľa toho, čo požadujú jednotliví spoluvlastníci, ale vychádza z všeobecnej (trhovej) hodnoty bytu v čase rozhodovania súdu.

• V súdnom konaní súd spravidla ustanoví súdneho znalca, ktorý vypracuje znalecký posudok na stanovenie aktuálnej trhovej ceny bytu.
• Ak by súdny znalec určil hodnotu bytu napríklad na 160 000 EUR, súd by Vám uložil povinnosť vyplatiť každému z detí 40 000 EUR (spolu 80 000 EUR za ich polovicu).