Otázka z bezplatnej právnej poradne:

Ako môžem predať svoju časť domu, ak sme traja vlastníci. Ja vlastním polovicu domu a sestra s bratom po jednej štvrtine.

Odpoveď:

Dobrý deň,

predaj spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti (vo Vašom prípade ideálnej 1/2 domu) má svoje špecifické zákonné pravidlá, najmä pokiaľ ide o predkupné právo ostatných spoluvlastníkov.

Postup závisí od toho, komu plánujete svoj podiel predať:

1. Prevod na blízku osobu (napr. na brata, sestru, deti, manžela)

Podľa § 140 Občianskeho zákonníka platí, že ak prevádzate svoj spoluvlastnícky podiel na blízku osobu (§ 116 Občianskeho zákonníka – napr. súrodenec, deti, rodičia, manžel), predkupné právo ostatných spoluvlastníkov neplatí.

• Príklad: Ak by ste sa rozhodli predať (alebo darovať) celú svoju polovicu iba bratovi, sestra tomu nemôže zabrániť a nemá nárok žiadať odkúpenie časti tohto podielu.

2. Predaj tretej (cudzej) osobe a predkupné právo

Ak chcete svoj podiel predať niekomu mimo okruhu blízkych osôb (napr. cudziemu záujemcovi z inzerátu), ste zo zákona povinná ponúknuť podiel najskôr sestre a bratovi. Ak by sestra a brat nemali záujem o kúpu Vášho spoluvlastníckeho podielu za kúpnu cenu vo Vašej písomnej ponuke, po splnení ponukovej povinnosti, môžete podiel predať cudzej tretej osobe.

3. Praktické možnosti a čo robiť, ak dohoda nie je možná

Predaj ideálneho podielu (1/2) na rodinnom dome cudzej osobe býva v praxi náročný, keďže málokto chce vlastniť polovicu domu s cudzími ľuďmi. V praxi sa preto osvedčujú tieto postupy:

1. Dohoda o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva: Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť na zrušení podielového spoluvlastníctva a na spôsobe jeho vyporiadania. Dohodnúť sa môžu napríklad na tom, že nehnuteľnosť nadobudne do výlučného vlastníctva jeden zo spoluvlastníkov s povinnosťou vyplatiť ostatným spoluvlastníkom primeranú náhradu za ich spoluvlastnícke podiely, prípadne že nehnuteľnosť nadobudnú do podielového spoluvlastníctva len niektorí zo súčasných spoluvlastníkov s povinnosťou vyplatiť ostatným spoluvlastníkom primeranú náhradu. Rovnako sa môžu spoluvlastníci dohodnúť na predaji celej nehnuteľnosti tretej osobe a následnom rozdelení výťažku z predaja podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov.
2. Súdne zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva (§ 142 Občianskeho zákonníka): Ak súrodenci odmietajú dom predať, nechcú Vás vyplatiť a podiel sa Vám nedarí predať ani tretej osobe, môžete podať žalobu na súd. Súd spoluvlastníctvo zruší a dom buď prikáže súrodencom s povinnosťou Vás vyplatiť alebo (ak ho nikto nechce / nemajú finančné prostriedky na vyplatenie) nariadi predaj celej nehnuteľnosti a rozdelenie výťažku.